Kiracı Hakları Nelerdir? Tahliye, Kira Artışı ve Kontrat Rehberi

Son güncelleme: 04.08.2026

Kiracının hakları nelerdir?

Kiracının taşınmaza ve taşınmazın sahibine karşı yerine getirmesi gereken yükümlülükleri olduğu kadar, kanundan doğan hakları da vardır. Bu haklar Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinden (madde 299 ve devamı) doğar; kira sözleşmesinde yazılmasa bile geçerlidir ve mal sahibi bu hakların kullanılmasını engelleyemez. Başlıca haklar ve yükümlülükler şöyle özetlenebilir:

1) Kira bedelini süresi içinde ödemek ve taşınmazı sözleşme şartları çerçevesinde kullanmak.

2) Kiracı, kira süresi içinde ortaya çıkan taşınmaz ayıplarının (arıza, bozukluk vb.) giderilmesini ev sahibinden isteyebilir.

3) Kiracı; taşınmazdan kaynaklanan ciddi sorunlar nedeniyle taşınmazdan gereği gibi yararlanamıyorsa, sözleşmeden doğan haklarını kullanarak kira sözleşmesini feshedip taşınmazı terk edebilir.

4) Kiracı, kiraladığı taşınmazı teslim aldığı haliyle geri bırakmak zorundadır. Teslim aldığı gibi teslim ettiğini gösteren bir tutanağı ev sahibine imzalatması, ileride çıkabilecek anlaşmazlıklarda kendisini korur.

5) Kiracı, kiraladığı taşınmazla ilgili kullanım hakkına sahiptir; bir kısmını kullanabilir veya boş bırakabilir. Elektrik, su ve benzeri faturaları kullanan taraf olarak kiracı öder.

6) Kiracı, taşınmazı ticarethane olarak kullanacaksa tanıtım tabela ve panolarını asabilir; ancak bu sırada binaya zarar vermemesi gerekir.

7) Kiracı, taşınmazın kullanım amacını sözleşme sırasında belirtmeli, amaç dışına çıkarsa ev sahibine bilgi vermelidir. Aksi halde doğacak sorumluluk kiracıya aittir.

8) Kiracı, taşınmaz içinde ihtiyaç duyduğu ara bölümleri oluşturabilir; ancak taşınmazı terk etmeden önce bu değişikliklerin verdiği zararları gidermelidir.

9) Kiracı, sözleşmeden doğan tüm haklarını süre boyunca kullanabilir; ev sahibi buna itiraz edemez. Ancak sözleşmede yer almayan bir hak da talep edilemez.

Kira Artışında Yasal Sınır Nedir?

Kiracıların en çok merak ettiği ama çoğu kaynakta atlanan konu bu: ev sahibi kirayı istediği oranda artıramaz. Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi’nin (TÜFE) 12 aylık ortalamasını geçemez. Bu kural hem konut hem de işyeri kiraları için geçerlidir.

Sözleşmede bu orandan daha yüksek bir zam yazılmış olsa bile, o hüküm kanunen geçersizdir — kiracı yasal tavanı aşan kısmı ödemeyebilir, ödediyse geri isteyebilir. Güncel TÜFE 12 aylık ortalama oranını (yani o ay için geçerli yasal tavanı) TÜİK’in resmi sitesinden kontrol edebilirsiniz; bu oran her ay değiştiği için burada sabit bir yüzde vermek yerine güncel kaynağa yönlendirmeyi tercih ediyoruz.

Kısacası: kira sözleşmenizin yenileme ayında TÜİK’in açıkladığı TÜFE 12 aylık ortalamasına bakın — ev sahibinizin talep edebileceği yasal üst sınır budur.

Kiracı Hangi Hallerde Evden Çıkarılır?

Mülk sahibi kiracısını istediği zaman çıkaramaz. Kanunda sayılan belirli sebeplerden biri gerçekleşmeden tahliye istenemez. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

1) Mal sahibinden kaynaklanan sebepler:

Mal sahibinin kendisinin veya yakınlarının konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemesi (ihtiyaç sebebiyle tahliye). Taşınmazın esaslı onarım, tadilat veya yeniden inşası nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi. Taşınmazın satılması durumunda, yeni malikin ihtiyacı olması halinde tahliye istenebilir — ancak bunun için satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya durum yazılı olarak (noter aracılığıyla) bildirilmeli ve kiracıya makul bir süre tanınmalıdır.

2) Kiracıdan kaynaklanan sebepler:

• Kiracı, kira sözleşmesiyle birlikte belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair yazılı bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa ve bu tarihte taşınmazı boşaltmamışsa, taahhütname üzerinden tahliye istenebilir (aşağıda ayrıntılı anlatıyoruz).
• Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda tahliye istenebilir. Bunun için önce ihtarname çekilmesi, ardından tahliye talebinin iletilmesi gerekir.
• “İki haklı ihtar” sebebiyle tahliye: kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez zamanında ödemez ve bu nedenle kendisine iki ayrı haklı ihtar çekilmişse, ev sahibi dönem sonunda tahliye davası açabilir. Uygulamada en sık başvurulan tahliye sebeplerinden biridir ve pek çok kiracı bundan habersizdir.
• Kiracının veya birlikte yaşadığı ailesinden birinin aynı ilçede oturmaya elverişli başka bir konutu bulunduğu, sözleşme imzalanırken ev sahibinin bilgisi dışındaysa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren dava yoluyla tahliye istenebilir.

Bu durumlardan biri gerçekleşmeden ve gerekli hukuki süreç (ihtar, dava, icra vb.) tamamlanmadan hiçbir kiracı zorla çıkarılamaz; tahliye mahkeme kararı veya icra dairesi aracılığıyla, hukuka uygun şekilde gerçekleştirilir. Tahliye sürecinin ardından yeni bir konuta taşınma aşamasına geçen çalışan kiracılar için yasal izin hakları da büyük önem taşır. Bu süreçte iş yerinizden alabileceğiniz hakları öğrenmek için taşınma izni nedir ve kaç gündür başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir, Nasıl İşler?

Bu konuda çok soru aldığımız için ayrı bir başlık açmak istedik. Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği bir belgedir ve TBK madde 352’de düzenlenir. Ev sahipleri için en güçlü tahliye araçlarından biridir çünkü dava açmadan, doğrudan icra yoluyla tahliye talep etme imkânı tanır.

Geçerli olması için gereken şartlar:

• Yazılı olmalı — sözlü verilen boşaltma sözlerinin hukuki geçerliliği yoktur.
• Kiracının (birden fazla kiracı varsa hepsinin) imzasını taşımalı.
• Boşaltma tarihi net ve belirli olmalı — “gelecek yıl” veya “ihtiyaç halinde” gibi belirsiz ifadeler belgeyi geçersiz kılar.
• Kira sözleşmesi imzalandıktan makul bir süre sonra (uygulamada genellikle birkaç hafta ile bir ay arası) imzalanmış olmalı. Sözleşmeyle aynı anda, eve henüz taşınmadan imzalatılan taahhütnameler, kiracının baskı altında imzaladığı gerekçesiyle mahkemede iptal edilebiliyor.

Kiracı için önemli noktalar:

• Tahliye taahhütnamesi imzalamak yasal bir zorunluluk değildir; kimse imzaya zorlanamaz.
• Boş kağıda imza attığınızı veya belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu düşünüyorsanız, öğrendiğiniz tarihten itibaren makul bir süre içinde itiraz edebilirsiniz; ispat yükü kiracıya ait olduğu için elinizdeki yazışma, tanık gibi delilleri saklamanız önemlidir.
• Sözleşme her yıl yenilendiğinde (temdit), ilk yıl imzalanan taahhütname kural olarak sonraki yıllar için geçerliliğini yitirir; ev sahibinin güncel tarihli yeni bir taahhütname alması gerekir.
• Evli kiracılarda, taşınmaz fiilen aile konutu olarak kullanılıyorsa ve taahhütnameyi sadece bir eş imzalamışsa, imzalamayan eş sonradan itiraz ederek taahhütnamenin geçersiz sayılmasını isteyebilir.
• Ev sahibi, taahhütnamede yazılı tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalıdır; bu süreyi kaçırırsa taahhüt geçersiz sayılır.
• İcra takibine kiracının itiraz hakkı vardır (genellikle tebliğden itibaren kısa bir süre içinde); itiraz edilirse süreç mahkemeye taşınır ve doğrudan zorla tahliye gerçekleşmez.

Örnek Senaryolar

Senaryo 1: “5 aydır oturuyorum, ev sahibim çıkmamı istedi. Ne yapabilirim?”

Öncelikle şunu netleştirmek gerekir: kira sözleşmeniz belirli süreliyse (örneğin 1 yıllık) ve bu süre dolmadıysa, ev sahibiniz sizi sebep göstermeden çıkaramaz. Sadece “istiyorum” demesi hukuken bir tahliye sebebi değildir. Kontrol etmeniz gerekenler:

• Bir tahliye taahhütnamesi imzaladınız mı? İmzaladıysanız, üzerindeki tarih ve şartlar geçerli mi (yukarıdaki şartlara bakın)?
• Ev sahibi yazılı, resmi bir ihtiyaç bildirimi (noter aracılığıyla) yaptı mı, yoksa sözlü mü istedi?
• Taşınmaz yakın zamanda satıldı mı? Satıldıysa, yeni malik satın alma tarihinden itibaren bir ay içinde size yazılı bildirim yaptı mı?

Bunlardan hiçbiri yoksa, yani ortada geçerli bir taahhütname, resmi bir ihtiyaç bildirimi veya satış bildirimi yoksa, sözleşme süreniz dolmadan taşınmazı boşaltmak zorunda değilsiniz. Sözlü baskıya veya kilit değiştirme gibi hukuka aykırı girişimlere karşı yazılı iletişim isteyin ve gerekirse bir avukattan veya Barolar Birliği’nin adli yardım servisinden destek alın.

Senaryo 2: “Kira sözleşmem bitti ama tahliye taahhütnamesi imzalamadım, ev sahibim çıkmamı istiyor.”

Belirli süreli kira sözleşmesi süresi dolduğunda, kiracı taşınmazı kullanmaya devam eder ve ev sahibi buna açıkça itiraz etmezse, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır (TBK’daki “örtülü yenileme” mekanizması). Yani sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. On yıllık kiracılık süresi dolmadıkça, ev sahibi yine kanunda sayılan sebeplerden birine (ihtiyaç, satış, taahhütname, iki haklı ihtar vb.) dayanmak zorundadır.

Senaryo 3: “Ev sahibim kira zammını yüksek istiyor, kabul etmezsem çıkarır mı?”

Hayır — sadece kira zammını kabul etmemek, başlı başına bir tahliye sebebi değildir. Ev sahibi yasal TÜFE tavanının üzerinde bir zam talep ederse, siz yasal orana göre ödemeye devam edebilirsiniz. Anlaşmazlık sürerse taraflardan biri “kira tespit davası” açarak güncel kira bedelinin mahkemece belirlenmesini isteyebilir.

Kira Kontratı Nasıl Hazırlanır ve Önemli Noktaları Nelerdir?

Kira kontratı, mülk sahibi ile taşınmazı belirli bir süre kullanmak isteyen kişi arasında imzalanan bir sözleşmedir. Taşınmazın özellikleri, kullanım süresi, bu süreye ilişkin bedel ve tarafların bilgileri sözleşmede yer alır. İmzalamadan önce dikkat edilmesi gereken başlıca noktalar:

1) Kira süresi: Sözleşme belirli veya belirsiz süreli olarak yapılabilir. Belirsiz süreli bir sözleşmede kira bedelinin ve artış döneminin net şekilde belirtilmesi ileride sorun yaşamamanızı sağlar. Belirli süreli sözleşmede ise sürenin dolmasıyla birlikte, yukarıda anlattığımız örtülü yenileme kuralı devreye girer.

2) Kişi bilgileri: Kiracı ve mülk sahibine ait bilgiler eksiksiz ve doğru doldurulmalıdır. Bu, güvence bedeli iadesi ve hukuki süreçlerde önem taşır.

3) Mülke ait bilgiler: Taşınmazın özellikleri, demirbaşları ve içindeki eşyalar sözleşmede maddeler halinde belirtilmeli; bir zarar oluşması halinde sorumluluğun nasıl paylaşılacağı da yazılmalıdır.

4) Güvence (depozito) bedeli: TBK’ya göre güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence bedeli nakit olarak verilmişse, ev sahibinin bunu üç ay içinde bloke hesaba yatırması gerekir; para çekme işlemi ancak her iki tarafın rızası veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla yapılabilir.

5) Tahliye şartları: Kira bedelinin gecikme süresi, hangi durumlarda tahliye talep edilebileceği, tahliye taahhütnamesi imzalanıp imzalanmadığı gibi maddeler sözleşmede açıkça yer almalıdır.

6) Satış/kiralama gösterimi: Kira süresinin bitimine yakın bir zamanda mülk sahibi taşınmazı satışa çıkarabilir veya yeniden kiraya verebilir. Bu durumda kiracının, makul saatlerde taşınmazı gezdirme yükümlülüğü olduğu genellikle sözleşmelerde yer alır.

Bu maddelerin her biri, sözleşme imzalanmadan önce iki tarafça da dikkatle okunmalı ve anlaşılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Somut olayınıza özgü değerlendirme için bir avukata danışmanız önerilir. Güncel TÜFE oranı için TÜİK’in resmi açıklamalarını kontrol edin.

Kaynak: Türkiye Borçlar Kanunu(TBK)